Alors que les pressions financières s'intensifient, les professionnels du secteur immobilier gardent un œil attentif sur les propriétaires endettés, en particulier ceux qui dépendent de l'argent des prêteurs privés.

Le crédit qui affluait si facilement des prêteurs privés et alternatifs lorsque le marché immobilier canadien était en hausse est rare, coûteux et parfois impossible à obtenir lorsque la valeur des propriétés chute.

Mark Morris, avocat immobilier basé à Toronto avec LegalClosing.ca a un sentiment croissant d'appréhension alors que de plus en plus de dossiers problématiques atterrissent sur son bureau. La forte hausse des taux d'intérêt combinée à une baisse des prix des maisons peut être une source majeure d'instabilité du marché immobilier dans la région du Grand Toronto et au-delà, a déclaré M. Morris.

"Les étoiles sont alignées pour une effusion de sang", dit-il.

Les avertissements de l'intérieur de l'industrie font suite à sept hausses de taux d'intérêt par le Banque du Canada l'an dernier, le taux de référence est passé de 4.25 % à 0.25 %. Les faibles taux d'intérêt pendant la pandémie ont incité de nombreux acheteurs potentiels à se lancer dans des guerres d'enchères qui ont fait monter les prix en flèche, mais les augmentations de la banque centrale ont éteint l'euphorie du marché en 2022.

M. Morris dit que la plupart des propriétaires ont jusqu'à présent été en mesure de faire face à des dépenses mensuelles plus élevées, mais la durée de l'augmentation des tarifs a un impact. Certains de ceux qui ont emprunté massivement sur la valeur nette de leur maison ont du mal à effectuer des paiements continus.

Plus d'inventaire arrivera sur le marché, pense-t-il, et il voit déjà plus de maisons inscrites sous pouvoir de vente alors que les prêteurs saisissent.

"Les gens souffrent", dit-il. "La vérité, c'est que ça va empirer."

M. Morris voit les nuages ​​​​d'orage les plus sombres se préparer dans les communautés périphériques où les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche pendant la pandémie. Bon nombre de ces régions sont maintenant confrontées aux baisses les plus fortes du prix moyen, et les propriétaires endettés ont des problèmes.

«Ils ont juste saisi tout ce qu'ils pouvaient obtenir. Ils sont dans un monde de souffrance », dit M. Morris à propos de ceux qui ont acheté près du sommet.

Benjamin Tal, économiste en chef adjoint chez CIBC World Markets, estime que les propriétaires canadiens ont bien supporté le fardeau de la hausse des taux d'intérêt jusqu'à présent. Mais le nombre de vendeurs en difficulté devrait augmenter en 2023, prévient-il.

"Je pense que vous verrez des situations dans lesquelles les gens sont testés."

Jusqu'à présent, le taux de délinquance à 30 jours sur les prêts hypothécaires à risque - un bon indicateur avancé des problèmes à venir - est resté bon, dit-il, mais les données indiquent des signes précoces de stress.

Ce stress va s'intensifier, prédit M. Tal.

Les propriétaires qui ont emprunté auprès de prêteurs alternatifs sont plus susceptibles de subir des pressions, ajoute-t-il. Les prêteurs alternatifs représentent environ 8 à 10 % du marché hypothécaire au Canada, selon M. Tal. Ce chiffre comprend les sociétés de placement hypothécaire, les consortiums privés et les soi-disant investisseurs maman et pop.

En règle générale, les emprunteurs ont recours à d'autres sources lorsqu'ils ne sont pas en mesure de se qualifier pour un prêt hypothécaire auprès de l'un des prêteurs « A » traditionnels. Les prêteurs « B » facturent des taux et des frais plus élevés pour compenser le risque.

Alors que M. Tal s'attend à une tendance à la hausse des impayés, il souligne que l'ampleur ne sera en rien comparable à l'effondrement du segment américain des subprimes qui a conduit à la crise financière mondiale de 2008.

"Je pense que ce n'est pas assez important pour faire dérailler le marché", dit-il.

M. Tal dit que certains emprunteurs en marge seront confrontés à des difficultés importantes au niveau micro, mais le logement au Canada reste stable au niveau macro.

"Ce n'est pas une chute libre. Ce n'est pas un effondrement."

Parmi les propriétaires qui demandent conseil à M. Morris, ceux qui ont acheté en 2021 ou au début de 2022 dans des régions de l'Ontario telles que Barrie, Brampton, Caledon et Stouffville ressentent la plus grande pression.

Beaucoup de ceux qui ont acheté avec un acompte typique de 20% et une hypothèque pour les 80% restants ont vu la valeur de leur propriété chuter de plus de 30%, ce qui met l'hypothèque sous l'eau, souligne M. Morris.

Il est particulièrement préoccupé par les personnes qui ont contracté une deuxième hypothèque auprès d'un prêteur privé à un taux d'intérêt élevé et qui constatent maintenant qu'elles ne sont pas en mesure de renouveler.

Les propriétaires contractent parfois une deuxième hypothèque afin de consolider des dettes avec des taux d'intérêt plus élevés, de financer une rénovation ou d'investir dans une deuxième propriété. Généralement, ces prêts ont des durées relativement courtes de six mois ou d'un an.

Aujourd'hui, les emprunteurs doivent respecter des normes plus strictes établies par les prêteurs qui visent à limiter leur propre exposition, dit M. Morris.

« Maintenant, s'ils veulent renouveler, ils ne peuvent pas. Même s'ils le peuvent, les taux sont atroces », dit-il, citant un exemple récent de 13 % d'intérêts plus 2 % de frais supplémentaires.

Les prêteurs appellent des prêts sur les marchés tertiaires parce que les prix des logements ont chuté de plus de 30 % dans certains cas et qu'ils ne sont pas disposés à renouveler pour une autre durée.

"Il n'y a pas de remplacement pour cet argent - c'était déjà de l'argent de dernier recours", a déclaré M. Morris.

Il y a aussi moins de crédit à faire après que les prêteurs « maman et papa » aient tous disparu du marché, dit-il.

M. Morris cite l'exemple d'un client dans un endroit qu'il appelle « Boonieville ». Le propriétaire doit 300,000 900,000 $ sur une deuxième hypothèque auprès de prêteurs privés. Maintenant, à la fin du terme d'un an, le prêteur appelle l'argent et la valeur de la maison a chuté d'environ 700,000 XNUMX $ en avril à XNUMX XNUMX $ aujourd'hui.

M. Morris a reconnu que les prêteurs peuvent forcer une vente si le propriétaire ne paie pas, mais qu'ils ne pourraient pas récupérer le montant qui leur est dû après le remboursement de la première hypothèque.

"Votre seul espoir est que les valeurs montent", a soutenu M. Morris en négociant avec succès au nom du propriétaire pour plus de temps.

L'avocat reçoit plusieurs appels par jour de propriétaires confrontés à des scénarios similaires.

Un autre hic en ce moment est que tant de vendeurs ont décidé de louer leur maison ou leur unité de copropriété lorsqu'elle n'a pas été vendue, le marché locatif devient saturé.

"Cela s'effondre aussi", dit-il.

Andre Kutyan, courtier chez Harvey Kalles Real Estate Ltd., affirme que les prix sur le marché de Toronto ont mieux résisté que ceux des régions rurales et des petites villes, mais certains propriétaires sont paralysés par les sommes importantes qu'ils doivent à des prêteurs privés.

Les prêteurs préfèrent ne pas exclure, mais ils le feront après trop de paiements manqués.

"Il arrive un moment où un prêteur dit 'ça suffit'."

Pendant ce temps, si les emprunteurs cessent d'effectuer des paiements, les intérêts continuent de s'accumuler et les pénalités ont tendance à être élevées.

« Parfois, ils ne voient pas l'argent sortir de leur compte bancaire et ils ne comprennent pas que le compteur d'intérêts continue de fonctionner », dit M. Kutyan.

À Toronto, le segment du financement mezzanine accorde souvent des prêts aux petits constructeurs et aux flippers, mais les investisseurs qui mettent leur capital en commun et leur prêtent sont de plus en plus serrés avec leur argent.

"Dans le passé, ils posaient très peu de questions - ils prêtaient de l'argent."

Ces constructeurs ont souvent besoin d'un prêt à court terme en attendant que la maison soit vendue après avoir versé de l'argent dans la construction.

Si la maison nouvellement achevée ne se vend pas rapidement, le constructeur devra peut-être réduire considérablement le prix.

"J'ai vu des gars se brûler comme ça", dit M. Kutyan. « Neuf fois sur 10, ils doivent réduire. Cela tue leurs marges bénéficiaires.

M. Kutyan dit que le potentiel de chute des prix de l'immobilier a poussé certains prêteurs privés à fuir vers d'autres classes d'actifs.

"Ils n'ont aucune idée d'où cela va - c'est la peur."

Samantha Brookes, directrice générale d'Hypothèques du Canada, affirme que ses clients constatent que les prêteurs alternatifs sont devenus beaucoup plus rigoureux.

Mme Brookes cite l'exemple d'un propriétaire âgé de l'Ontario qui a emprunté sur la valeur nette de la propriété auprès d'un prêteur privé.

Le prêt doit être renouvelé et le propriétaire âgé fait face à des frais exorbitants. Mme Brookes dit que la personne âgée risque de perdre la maison parce qu'elle n'a pas la capacité de rembourser le prêt.

« Il n'y a plus d'équité », dit Mme Brookes. "Ça devient très, très délicat."

M. Morris pense que le marché retrouvera de la vigueur à long terme. Pendant ce temps, il a une immense sympathie pour ceux qui sont pris dans le changement brusque.

"Nous prenons tous nos médicaments pour l'exubérance irrationnelle," dit-il. "Nous devrions être très, très sympathiques."